Заключение договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств и материнского (семейного) капитала.

Заключение договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств и материнского (семейного) капитала.
 
В настоящее время большой популярностью в области сделок с недвижимостью пользуются сделки купли-продажи жилья с условием о рассрочке платежа, а также сделки с использованием кредитных средств банка и привлечением средств материнского (семейного) капитала.
Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.
В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация проводится на основании Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь. Одно из возможных направлений, на которое может быть использован материнский (семейный) капитал - улучшение жилищных условий.
Необходимо остановиться на основных требованиях к таким договорам и их отличительных особенностях.
Итак, если на момент государственной регистрации, то есть заключения договора, продавец не получает денежные средства в полном объеме за проданное имущество, и если иное не предусмотрено договором купли-продажи в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса РФ, то с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То есть это договор с условием о рассрочке платежа.
Либо же если расчет с продавцом произведен, но покупатель осуществил оплату по договору за счет средств, предоставленных ему кредитной организацией, и если иное не предусмотрено договором купли-продажи, в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса РФ, то с момента регистрации такого договора и перехода права к покупателю имущество будет находиться в залоге у кредитной организации, предоставившей денежные средства на приобретение недвижимости для обеспечения исполнения покупателем своих обязанностей перед кредитной организацией.
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала очень схож с договором, в котором используется рассрочка платежа (он описан выше). Однако, оплата по договору может быть произведена не только за счет собственных средств, но и за счет средств материнского (семейного) капитала. С момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар будет находиться в залоге у продавца, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В данном случае денежные средства поступают на расчетный счет продавца по безналичному расчету на условиях указанных в договоре.
Также могут заключаться договора купли-продажи, которые включают в себя все выше перечисленные условия. А именно: может иметь место рассрочка платежа, использование собственных денежных средств и денежных средств, предоставленных кредитной организацией, а также использование средств материнского (семейного) капитала для оплаты части общей суммы определенной договором. В таком случае имеет место возникновение нескольких ипотек: между продавцом и покупателем, а также между покупателем и кредитной организацией.
Одновременно с правом собственности Покупателя в соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) проводится государственная регистрация ипотеки в силу закона.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона является гарантией обеспечения исполнения обязательства покупателя (Залогодателя) выплатить денежные средства. В случае неисполнения этого обязательства Залогодержатель (Продавец, либо кредитная организация) вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (Залогодателя).
Права Залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству в соответствии со ст.13 Закона об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено законом. Закладная является именной ценной бумагой.
 Государственная регистрация соответствующих договоров и перехода права собственности в отношении жилых помещений проводится в пятидневный срок в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке, с отметкой на свидетельстве о государственной регистрации в графе «существующие ограничения (обременения) права» «Ипотека в силу закона», в также внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей регистрационной записи об ипотеке.
 При исполнении обязательства Залогодателем перед Залогодержателем по окончательному расчету денежных средств на основании их совместного заявления, поданного в регистрирующий орган, в соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней. По желанию Залогодателю (покупателю) может быть выдано повторное свидетельство о государственной регистрации  без ограничения (обременения) права.
При приобретении прав на недвижимость применяются общие нормы, установленные  статьями 549-558 Гражданского Кодекса РФ.
 Первое, на что следует обратить внимание сторонам договора, это соблюдение его формы, а также указание в тексте договора его существенных условий, без которых данный договор будет недействительным.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (ст.550 Гражданского Кодекса РФ). Следует знать, что при составлении договора необходимо указание даты и места его подписания.
В соответствии со ст. 420, 549 Гражданского Кодекса РФ в договоре купли-продажи указываются стороны договора. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью (п.2 ст.18 Закона о регистрации). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).
В соответствии со ст.554 Гражданского Кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 Следующее условие договора – это его цена, порядок расчета между продавцом и покупателем, а также источник денежных средств (собственные средства, кредитный договор или иной документ подтверждающий предоставление кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на оплату стоимости приобретаемой недвижимости, государственный сертификат на материнский (семейный) капитал). Она может быть установлена сторонами в виде общей суммы за продаваемое имущество, может быть указана за каждый объект в отдельности с указанием в итоге общей суммы, а также может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры существенным условием является перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо может предусматриваться положение об отсутствии таковых.
          Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
 

Карта сайта Версия для печати © 2009 - 2017 Администрация Неклиновского района